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交易流程要歷經以下幾個步驟：

一、看房

二手房的房源可在網上瀏覽房源信息，也可去門店找專業的經紀人咨詢。核實房屋產權，產權清晰很重要，避免日后的糾紛。去看房時，需要重點關注房屋質量、小區環境、周邊配套等。房屋質量主要看樓體墻面、室內墻壁有沒有裂縫等重大質量問題；小區環境主要看安保強度、綠化率，小區住戶的組成成分等，判斷社區的安全和居住舒適度；周邊配套主要看基本生活配套，包括超市、菜市場等，交通配套、醫療配套等。

二、簽約

1.必須確認房主真實身份買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。因此對于業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件，尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下，該項問題更需引起買方的注意。

2.必須明確雙方違約責任因為房產交易復雜且金額較大，有時會出現意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以后出現扯皮現象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責權利對等。目前絕大多數二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對于賠付時間卻沒有具體款項，這會導致違約方據此拖延支付時間，使條款的實際約束力和執行力下降，因此合同中應加入“買方在實際支付應付款之日起（賣方在實際交房之日起）規定期限內向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實。

3. 必須標明付款過戶時間在實際操作中買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，同時,尾款的支付時間有賴于房產過戶的日期，因此買方有權利知道房產的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執行合同中的違約責任。

4. 必須注明費用交接時間這是買方所應關注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵，同時如果是公房交易，對于物業、供暖等費用的交納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協議等，都應在合同中明確寫明。

5. 必須有代理費明細單隨著中介市場的不斷完善，消費者逐漸認識到信譽好的經紀公司能切實保障買賣雙方的權利，通過經紀公司交易的二手房比例也在逐年增加。因此，經紀公司的代理費越來越受消費者的關注。但是，目前市場上存在經紀公司代理費收取不明確的問題，在合同中只寫其占總房款的比例，而并沒有明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經紀公司明確寫明代理費的用途。

6. 買方必須見房主現在有些經紀公司有“收購”業務，因此出現“一房多賣”的違規操作，即經紀公司在收取訂金后，還會帶其他客戶看房，最后誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實，就會揭穿其不軌行為。

7. 必須學會使用補充協議買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少后續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

三、資格核驗

買房驗資說簡單點就是房產開發商對買房者經濟能力的檢驗，讓買房者出具一定的資金證明，然后才能在開發商處取卡排號，取得購房資格，才能在房子開盤時憑號選房。不過現在國內買房驗資的事情多出現在北京上海以及廣州深圳等房產交易特別火爆的地方，多數二三線城市還沒有出現。

買房驗資的流程其實很簡單，想買房的人可以先去售樓處或者房產開發公司拿卡，這種卡多會分為多個不同的等級，像普通會員、高級會員卡以及VIP等，然后持卡去指定銀行交納一定的資金，不同等級的會員要求交納的資金數量各不相同，但是級別越高交的越多，在選房時有優先選房的權利。

買房人把資金存入指定銀行以后，把存款憑證交給房產開發商驗證或者把復印件留在房產公司，這時可以得到一個選房的號碼，房產正式開盤以后直接拿號選房就可以。這種買房驗資行為的了出現，在很大程度上體現了現在房產市場的火爆，但是進入2017年以后，國內房產政策收緊，房產交易已經有了明顯的降溫，這種買房驗資的行為已經受到了相關部門的限制，現在它在房產市場上已經比較少見了。

四、網簽

網上合同簽約。現在房管局為了防止開發商一房二賣的糾紛出現，規定購房合同必須在房管局的網上填寫購房者的信息才能打印出來，當開發商把購房者的信息輸入該套房子的合同信息里，并點確定后，該套房子就已經在該客戶名下了，就算業主沒在合同上簽字，這套房子也打印不出有其他人信息的合同了，就不能再賣給另一個人了。合同打出后客戶如果對合同有異議，不愿交錢并簽合同，那這個合同必須要客戶和開發商同時去房管局注銷合同，少一方都注銷不了，不注銷這個房子就不能賣給別人，這個周期大概5-10天。如果客戶不配合開發商去房管局注銷合同，開發商只有到法院起訴該客戶，等法院判決，再拿強制執行書到房管局注銷合同，這個周期在6-12個月。看完后你就知道開發商為什么要先交首付再打網簽合同了吧。

五、付款

在買房賣房情景里，經常遇到的付款方式分別是：全款、貸款、分期。我見過不少混淆貸款和分期，人家說的是分期，但其實簽貸款買房的合同，或者反之。聽起來像是反正錢都是付給對方的，他們說怎么付就怎么付就行了，但實際上付款方式關系交易安全和權益保障。

1.全款支付

全款很好理解，自掏腰包一次性支付全部房款，過去不管投資還是自住，大有全款支付的業主，等這么多年回過來味了，都覺得當時太傻應該用杠桿買房。現在情況相反了，絕大多數人都會選擇貸款買房，尤其是現在這個階段，現金攥在手里日子好過些。

2.按揭貸款

貸款也就是我們說的按揭，貸款買房本身既可以說是一次性付款，也可以說是分期付款，業主首先要自己掏定金，定金會在簽合同后變成首付，這是第一次付款，第二次的話是辦完貸款銀行替業主支付剩余房款，然后業主定期還房貸。

說這是一次性付款是因為業主從自己腰包里掏錢只有首付，后面的錢是銀行直接轉到開發商或者賣房人的賬戶，不過買房人的賬戶，而且付款間隔沒那么大；說這是分期付款的話，是因為首付和貸款不是同一時間支付，雖然時間沒那么長，但也是分次分期了。

3.分期付款

分期付款不等于貸款，這點一定要強調，分期付款通常是三次以上，而貸款的話也就兩次付款，一次自己一次銀行。有的合同上簽訂的是貸款，但銷售告訴業主是分期付款，隨便說幾個時間讓他在那個時間付款就行，等銷售拿了錢離了職，公司沒錢了就可以起訴業主，業主再說什么當時可不是這么說的，也沒什么用了。

付款是買房人的主要義務，這個義務如果沒有履行好，肯定要承擔違約責任，在確定自己要買房的情況下，一定要量力而行做足功課，比如提前查下征信、提前審查合同，千萬別等到簽完合同履行的時候發現不一樣，甚至都不用管什么原因，但凡你沒付款就是理虧。

六、交稅

1. 增值稅。現行增值稅法規定，對非一線城市不滿2 年的房屋對外出售要按5%的征收率征收增值稅；超過2 年的房屋對外銷售的，免征增值稅。對一線城市的不同是區分普通住宅和非普通住宅，即滿2 年非普通住房對外銷售的，按房屋出售收入減去當初購買房屋價款差額的5%征收率征收增值稅；普通住宅則和非一線城市的規定相同。

2.個人所得稅。現行個人所得稅法規定，對購買普通住房且居住不滿5 年的或不是唯一的住房對外轉讓的，按房屋價格的1%或差價的20%繳納個人所得稅；滿5 年且是唯一的住房則免征個人所得稅。對購買非普通住房居住不滿5 年的或不是家庭唯一住房對外轉讓銷售的，按房價的2%或差價的20%納稅；居住達5 年且是唯一住房的，不納稅。

3.土地增值稅。現行土地增值稅法規定，對普通住宅免征土地增值稅。對非普通住宅持有時間在3 年內對外交易的，按照房屋成交總額的0.5%征收土地增值稅；持有時間在3—5年對外交易的，按照房屋成交總額的0.25%征收土地增值稅；持有時間在5 年以上對外交易的，則免征土地增值稅。

4.契稅。現行契稅法規定，對購買家庭唯一住房且面積小于90 平方米（含90 平方米）的，減按1%的稅率征收契稅；對購買家庭唯一住房且面積大于90 平方米的，減按1.5%的稅率征收契稅；對個人購買家庭第二套改善性住房且面積小于90平方米（含90 平方米）的，減按1%的稅率征收契稅；對個人購買家庭第二套改善性住房且面積大于90 平方米的，減按2%的稅率征收契稅。各地契稅政策不統一，以當地實際為準。

七、過戶

第一，結清水電表賬單。原業主是否已經將水費電費結清了？電表是否移動或者改裝過？逾期未繳納水費、電費，如經催繳后仍未繳清水費和滯納金則停止供水、供電。

第二，有線電視、數字電視、寬帶，要過戶。

第三，物業更名及結算物業管理費用。物業更名和物業費結算需要買賣雙方到房屋的物業管理公司辦理，物業費用的結算以交房當日為準。

第四，結算維修基金。按照房地產管理部門的規定，住宅轉讓時，維修基金賬戶中剩余部分的款額是不予退還的，其中上家繳納的剩余部分，由物業管理企業提供證明，憑《商品住宅維修基金結算交割單》可向下家收取，同時維修基金的所有人更名為下家。

第五，天然氣的清點及過戶。按照燃氣公司的規定，上下家必須憑《房屋買賣合同》且已寫明本房價已包含燃氣設施費，以及雙方的身份證、上家在交房日前一個月已繳訖的煤氣費賬單，一起到燃氣部門辦理過戶手續。作為二手房買房人，要特別注意在辦理過戶手續時一定要向工作人員詢問原房東的欠費情況，這些欠費可能是原房東以前拖欠的費用及滯納金(滯納金一般按照日千分之三計算，累積起來就相當高了)。

第六，戶口的遷出和轉移。買二手房，常見的糾紛就是戶口的遷移了，一定要注意及時督促上家遷出戶口，在房屋交接日前一天可到房屋所在地的派出所查閱上家的戶口是否已經遷出。

第七，質量問題細排查，收樓證明備齊全。由于二手房一般已有一定的歷史，故買家在收房時，還應特別注意查看房屋的工程質量問題。對于一些多年未入住的新樓，買家收樓時要檢查驗收樓盤交付使用的各種證件是否齊備。同時，對于一些所謂的收樓費用，例如維修基金等，也必須清晰地知道業主是否曾繳交過，以免造成自己的損失。

第八，簽署《房屋交接書》。簽署《房屋交接書》的法律意義在于證明原房東將符合合同約定的房屋交付給買房人，交房的時間點也就是簽署《房屋交接書》的時間點。如果不簽，二手房買賣雙方將來可能會對何時才算是交房時間產生爭議，進而影響到雙方違約責任的承擔。

八、房屋交接

買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

1.詢問賣房者是否已到稅務局開具全額房款發票。

發票是由稅務局統一印刷的，它不僅是買方合法取得該房地產的重要證明之一，又表示買賣的過程已經照章納稅，加之是辦理退稅及下次征稅的重要依據因而就格外重要。記得一定要索要全額房款發票。

2.房屋內的水電煤氣、物業、有線電視等是否已辦理過戶手續。

涉及到過戶的辦理，雖然只是很小的事，但是也先提前辦理好過戶手續，并且核查原房主是否已經結清所有的費用。一般如果是通過中介買二手房，中介會負責辦理。

3.房屋內的各種設備發票、保修卡是否已交接。

購買二手房的時候，購房者通常會注意檢查房屋設備的新舊程度和是否已損壞。但往往忽視索要發票和保修卡。一旦日后出現問題需要修理的時候就造成了不必要的麻煩，特別是貴重的物品。

4.房屋的裝修合同與裝修發票，保修卡是否已交接。

房租裝修合同和裝修發票以及保修卡對于日后房屋裝修是否出現問題等都是重要的依據，所以一定記得索要這些憑證。